Idé

Bostadsprisgaranti är tänkt att bli ett redskap för regional utveckling som stimulerar nybyggnation av bostäder i områden där bostadsprisnivån idag är för låg i förhållande till produktions­kostnaden för småhus, men där det i övrigt finns rimliga förutsättningar för en positiv utveckling.

Sammanfattning

Bostadsprisgarantiföreningen kan tänkas bidra till att stimulera nyproduktion av villor i områden som kännetecknas av en positiv ekonomisk utveckling där inflyttningen hämmas av en brist på bostäder. Prisskillnaden mellan andrahandsmarknaden och en nybyggd villa skapar två problem, dels riskerar den som bygger nytt en betydande reaförlust vid försäljning, dels leder det låga andrahandsvärdet till svårigheter att finansiera byggnationen.

 

Bostadsprisgarantiföreningen kan med en prisgaranti lyfta bort merparten av den ekonomiska risken från den enskilde samtidigt som man underlättar finansieringen. En prisgaranti skulle kunna täcka t ex 90 % av produktionskostnaden vid en försäljning inom en viss tid exempelvis 10 år. Med en prisgaranti utfärdad av Bostads­prisgaranti­­föreningen, kan banken bevilja ett förmånligt lån med låg ränta på hela garantibeloppet.

 

För den som inom garantitiden behöver sälja sitt hus och inte på den öppna marknaden kan få ett pris motsvarande garantibeloppet finns två alternativ. Antingen kan föreningen gå in och täcka upp mellanskillnaden mellan försäljningspriset och garantibeloppet eller så kan föreningen utnyttja en hembudsklausul och köpa villan till det garanterade beloppet. Föreningen kan därefter sälja villan med en ny garanti.

 

Bostadsprisgarantiföreningen är ett system där medlemmarna och låntagarna själva i hög grad organiserar säkerheten för sin kredit och finansierar administrationen av systemet. Bostadsprisgarantiföreningen stimulerar enskilda och lokala initiativ och systemet bygger på lokalt engagemang.

 

Framgång för en ort eller ett område är i hög grad beroende av en inflyttning. Nya människor bidrar till att förändra ekonomiska och sociala förutsättningar. Utflyttningen ifrån landsbygd och glesbygd är en negativ spiral som är svår att vända. En positiv utveckling är beroende av en inflyttning av nya människor som i sin tur bidrar till en ökad ekonomisk aktivitet, bättre förutsättningar för tillväxt hos de lokala företagen, bättre förutsättningar att attrahera etablering av nya företag och i sin förlängning en ökad attraktionsnivå för hela området, eller orten.

 

För samhället i stort är den fortsatta inflyttningen till storstäderna på många sätt ett problem, samtidigt som många andra orter har problem med att föryngra bostadsbeståndet.

Orter som redan har, eller riskerar komma in i en negativ utveckling med successivt minskande attraktionskraft får allt svårare att vända utvecklingen då prislappen för att vända utvecklingen hela tiden ökar. Bostadsprisgarantisystemet som regionalpolitisk stimulansåtgärd skulle så som det är tänkt kunna få betydande samhällsekonomiska konsekvenser. Det samhälleliga värdet av att ett antal orter får möjlighet att vända den ekonomiska utvecklingen bör utredas i en nationalekonomisk konsekvensanalys.

 

 

Bakgrund

 

Inom näringslivsprojektet ANA i Aneby kommun har vi under hösten 2006 undersökt möjligheterna för att skapa ett redskap för att stimulera byggande av näringsfastigheter och bostäder i landsbygd och glesbygd. Aneby NäringslivsArena (ANA), är ett EU-projekt inom Mål 2 Södra. Ett problemområde som identifierades var svårigheterna att få till stånd nybyggnation av närings- och bostadsfastigheter dels till följd av finansieringssvårigheter och dels till följd av den högre ekonomiska risken vid eventuell avflyttning. En idé kring detta var någon typ av prisgaranti för fastigheter i syfte att underlätta inflyttning av företag och privatpersoner till Aneby.

 

 

Var kom idéerna ifrån? Utgångspunkten för tankegångarna var en ordning som är vanlig i amerikanska storföretag med en prisgaranti för anställdas bostäder på tillfälliga stationeringsorter. Den anställde köper själv en villa och företaget garanterar att den anställde inte förlorar pengar på husaffären när han flyttar till nästa stationeringsort..

 

I början diskuterades möjligheterna för att finna en intressentgrupp som tillsammans skulle kunna garantera t ex 90 % av produktionskostnaden för en ny villa. Olika alternativ kring försäkringslösningar fanns också med i diskussionen. Bedömningen var att upplägget i och för sig borde vara genomförbart med de rätta förutsättningarna, men att det troligtvis skulle bli svårt att hantera både ekonomiskt och juridiskt. I sökandet efter alternativ kom vi i kontakt med Sveriges Kreditgarantiförening som visade sig ha en väldigt intressant uppbyggnad som möjligtvis borde gå att tillämpa i en modell för ett bostadsprisgarantisystem.

 

Fortsatta studier har gjort kreditgarantimodellen än mer intressant. Upplägget med ett tillstånd från Finansinspektionen begränsar behovet av eget kapital i föreningarna, och man borde liksom i Kreditgarantiföreningarna kunna återförsäkra restrisken utanför föreningen. I vårt fall ser vi det som naturligt att svenska staten tar rollen som återförsäkrare av restrisken dels p g a storleken av den nominella restrisken dels för att bostadsprisgarantisystemet är en regionalpolitisk stimulansåtgärd.

 

Vi är fortfarande relativt tidigt i processen, men det känns som vi har kommit något viktigt på spåren och vi har så här långt fått en hel del mycket positiv respons bl a från BKN, SmåKom KTH och Nutek. Förhoppningen är att prisgarantimodellen skall kunna vara en katalysator för bostadsproduktion som tillsammans med andra åtgärder ska generera ett uppsving för landsbygden och glesbygden utan att systemet egentligen kostar något annat än sin egen administration.

 

 

Bostadsprisgarantimodell

En prisgarantimodell för främjande av bostadsbyggande i landsbygd och glesbygd.

(Procenttalen för riskfördelningen skall i detta sammanhang ses som ett exempel.)

 

 

 

 

 

 

Allmän beskrivning

 

Den modell för prisgaranti för bostäder (villor) vi arbetat med att ta fram under senare tid och som beskrivs i den följande framställningen är tänkt att under optimala omständigheter kunna verka som en katalysator för bostadsproduktion utan att egentligen kosta samhället eller delägarna någonting alls och där t o m projektkostnaden för uppstarten skulle kunna täckas med en avgift om omfattningen blir tillräckligt stor. Modellen är tänkt för områden där förutsättningar idag finns för en positiv (ekonomisk) samhällsutveckling men där svårigheterna att få till stånd nyproduktion av bostäder, till följd av att gapet mellan nyproduktionskostnad och andrahandsmarknaden för bostäder är för stor, är en viktig hämmande faktor.

 

Om nyproduktionen av bostäder på en ort får avsedd effekt och leder till ökad ekonomisk aktivitet, bättre förutsättningar för tillväxt hos de lokala företagen genom ökade möjligheter för inflyttning till orten, bättre möjligheter till lokalisering av företag till orten och ökad framtidstro borde andrahandsmarknaden för bostäder hinna påverkas så mycket under garantitiden att prisnivån överskrider de garanterade priserna innan garantitidens slut. Modellen bygger i stora delar på kreditgarantiföreningarnas sätt att arbeta.

 

För lite större företag på en mindre ort finns det ofta ett problem med att de anställda inte är bosatta på orten. Detta är av strategisk betydelse för företagen eftersom det ökar risken för att förlora denna personal till företag på eller närmre bostadsorten. I fallet Aneby är en stor del av personalstyrkan och de flesta medlemmarna i ledningsgrupperna för de större företagen bosatta utanför Aneby kommun. Vid beslut om en lokalisering av ett företag till en ort med denna problematik är detta säkert en fråga som påverkar utfallet.

 

Prisgarantimodellen utgår ifrån en existerande efterfrågan på bostadsmarknaden i områden där det finns en stor skillnad mellan kostnaderna för nyproduktion och andrahandsmarknaden. Tillväxt utan bostäder leder till ökade kostnader för kommunen utan några skatteintäkter, eftersom företagens nyanställda måste arbetspendla. Kommunens ekonomi försvagas, vilket ytterligare minskar chansen för att man ska kunna satsa offensivt på en positiv utveckling.

 

Modellen är tänkt att skapa förutsättningar för nyproduktion av bostäder på landsbygden och i glesbygd. Den enskilde erhåller ett billigare lån än motsvarande lån för nyproduktion i städerna. Prisgarantimodellen minskar den enskildes riskexponering vid en eventuell tidig avflyttning. En lokal bostadsprisgarantiförening förutsätter ett starkt lokalt engagemang och initiativ. Framtidstron och ett brett lokalt engagemang bidrar till att projektrisken minskar. Finansieringen av både den initiala projektkostnaden samt administrationen av bostadsprisgarantisystemet finansierar på sikt, i vårt exempel sig självt.

 

Införs prisgarantimodellen enligt följande exempel erhålls nyproduktion av 10 000 familjebostäder på orter där det under rådande omständigheter är svårt att tänka sig mer än någon enstaka nyproducerad bostad. På orter där bostadspriserna är på väg upp och där det finns förutsättningar för en positiv ekonomisk utveckling, skulle en bostadsprisgarantimodell kunna skapa förutsättningar för och förstärka en fortsatt positiv utveckling.

 

Avgränsning mot andra boendeformer

 

Så här långt har vi endast tittat på produktion av bostäder i form av villor som ägs av den boende själv, och allt som skrivs här om bostäder avser villor. Vi har under arbetets gång även fått frågor om huruvida modellen eller tankegångarna skulle kunna tillämpas på andra boendeformer. Vi har ännu inte hunnit titta på detta, och vet inte heller om det kommer att finnas resurser att se på frågan inom projektet, men det är onekligen en intressant fråga.

 

Exempelmodell – belopp

 

I den följande framställningen utgår vi ifrån följande belopp och procenttal i syfte att tydliggöra modellen.

 

Antal prisgaranterade bostäder        10 000

Garantivolym                                 20 mdr SEK

Garantiperiod                                 10 år             

Garanterat värde per bostad            90% av totalkostnaden max. 2 milj SEK

Kapitaltäckningsgrad i föreningar      15% av garantivolym

Restrisk att återförsäkra                  85% av garantivolym (17 mdr SEK)

Ansökningsavgift                             1000 SEK

Bostadsprisgarantiavgift                   0,5% av garanterat värde

 

 

Lokal bostadsprisgarantiförening

 

För att en ort ska kunna få garantier måste det lokalt på orten bildas en lokal Bostadsprisgarantiförening. Intressentgruppen kan utgöras av kommunen, markägare, storföretag, lokala banker, näringslivsföreningar, husproducenter, fastighetsmäklare, låntagare, privatpersoner och andra intresserade. Med ett lokalt engagemang och ett brett stöd, kan berörda intressenter gå samman som delägare i en Bostadsprisgarantiförening. Kapitalinsatsen motsvarande Bostadsprisgarantiföreningens eget kapital, uppgår till 15 % av en potentiell garantivolym.

 

Fördelar ligger i förutsättningen för bildandet av en lokal bostadsprisgarantiförening.

-  det krävs lokalt engagemang, en bred uppslutning och positiv framtidstro.

- av lokala intressenter krävs ett ekonomiskt åtagande.

Med ett krav på minsta nivå på Eget Kapital sätter man gränsen för hur liten verksamheten kan vara. Finns det inte tillräckligt med lokalt stöd för att finansiera en lokal organisation så finns nog heller inte förutsättningar för att satsningen ska ge önskad effekt.

 

Den lokala styrelsen gör en bedömning av låneansökan utifrån nationella riktlinjer för utfärdande av bostadsprisgarantier. Efter att den lokala Bostadsprisgarantiföreningen har gjort en positiv bedömning skickas ansökan vidare till den nationella Bostadsprisgarantiföreningen som utfärdar en prisgaranti som avser t ex upp till 90% av produktionskostnaden och är maximerad till ett högsta fastställd belopp, i vårt exempel 2 miljoner kronor. Det är viktigt att det alltid finns en egen insats för den enskilde.

 

Med en prisgaranti utfärdad av den nationella Bostadsprisgarantiföreningen kan låntagaren nu i banken få ett mycket förmånligt lån med låg ränta på hela garantibeloppet. Lån med en prisgaranti utfärdat av den nationella Bostadsprisgarantiföreningen ska ha samma förmånliga lånevillkor som t ex kommunen. Finansinspektionen riskklassning anger krav om kapitaltäckning. Låntagaren får nu ett förmånligt lån upp till det garanterade värdet, samtidigt som man lyfter bort en del av affärsrisken från den enskilde. Den lägre räntan ger utrymme för att betala en prisgarantiavgift ändå får låntagaren en lägre totalränta än han skulle haft på en större ort.

 

Prisgarantiavgiften är tänkt att finansiera Bostadsprisgarantiföreningens administration och ska även i begränsad omfattning kunna täcka kostnader förenade med återköp (hembudsklausul), försäljning och underskottstäckning i de fall prisgarantin utlöses under garantitiden.

 

 

Nationell bostadsprisgarantiförening

 

Den nationella Bostadsprisgarantiföreningen behöver Finansinspektionens tillstånd enligt lag om bank och finansieringsrörelse LBF 2004:297 vilken inkluderar garantiverksamhet. Finansinspektionens tillstånd medför krav om minsta nivå på Eget Kapital, men med den planerade omfattningen bör detta inte vara något problem. Finansinspektionen och bankväsendet definierar olika typer av låntagare i olika riskklasser. Dessa olika riskklasser medför olika krav på kapitaltäckning hos banken vid utlåning. Ju lägre risk desto lägre är kravet på kapitaltäckning hos banken. För den förmånligaste riskklassen gäller att det inte finns något krav om kapitaltäckning hos banken. Kommuner tillhör denna riskklass. Med en återförsäkring av restrisken hos Staten bör Bostadsprisgarantiföreningen omfattas av denna riskklass vilket i sin förlängning leder till att låntagare med en bostadsprisgaranti kan få förmånliga villkor och att det skapar utrymme att betala en avgift till föreningen. Avgifterna skulle bekosta hela föreningens verksamhet och bör dessutom räcka till att hantera kostnader och förlusttäckning vid en viss grad av utlösta prisgarantier.

 

I exempelfallet med 10 000 bostäder motsvarar avgiften 100 milj SEK i årsbudget för föreningarnas verksamhet, detta bör även räcka till att hantera kostnader och förlusttäckning vid en viss grad av utlösta prisgarantier. Blir det en större andel utlösta prisgarantier täcks detta i första hand av föreningarnas eget kapital och i andra hand av återförsäkraren, svenska Staten.

 

Den nationella föreningen är summan av de lokala föreningarna. I vårt exempel krävs att de lokala föreningarna har ett eget kapital som motsvarar minst 15 % av värdet av summan av de utställda garantierna. Totalt innebär detta i vårt exempel 3 mdr SEK i Eget Kapital.

 

Nationella bostadsprisgarantiföreningen som har tillstånd av Finansinspektionen, utfärdar prisgarantier och ansvarar för nationella riktlinjer, som styr vilka objekt som kan komma i fråga och de villkor som är förenade med själva prisgarantin.

Den känsligaste delen av systemet är utformningen av de villkor som styr dessa frågeställningar. Från projektgruppens sida finns ingen egen agenda, det är mer frågan om att tillhandahålla ett redskap för att möjliggöra en positiv landsbygds- och glesbygdsutveckling. Detaljerna i utformningen är naturligtvis beroende av hur man från statens sida vill arbeta med dessa utvecklingsfrågor. Den stora utmaningen ligger i avgränsningen av vilka objekt och orter som kan komma ifråga samt den detaljerade utformningen av reglerna för prisgarantin.

 

För varje ansökan om bostadsvärdegaranti, skulle det kunna utgå en ansökningsavgift om t ex 1000 SEK. Om vi antar en total projektbudget på 10 milj SEK och har en målsättning om nybyggnation av 10.000 bostäder skulle, om administrationsavgifterna fonderas, när målet är uppfyllt, fulla projektkostnaden kunna återbetalas till projektfinansiären.

 

 

Mål och Syfte

 

Målsättningen är att finna finansiering och stöd för idén samt fortsatt informera och utveckla bostadsprisgarantimodellen. Eftersom idén bygger på statens medverkan och på många människors engagemang är det viktigt att informera om idén och naturligtvis också att få expertisen inom området för bostadsmarknaden att ta ställning till idén. Vi har just påbörjat arbetet med en hemsida på domänen www.bostadsprisgaranti.se.

 

Vi försöker nu finna finansiering för etapp 2

1.      En idéstudie inom ramen för Mål 2 projektet ANA Aneby NäringslivsArena som genomförts under hösten-vintern  2006

2.      Förberedelse för ett pilotprojekt med 50-200 villor på 5-15 platser i Sverige inkluderande bl a förberedandet av bildande av lokalföreningar på berörda platser samt en nationell moderförening som ska ansöka om FI-tillstånd för verksamheten, förbereda genomförandet av nödvändiga lagändringar för att möjliggöra verksamheten samt försäkra sig om statens medverkan i regering och berörda departement samtidigt som en samhällsekonomisk konsekvensanalys skall föreligga innan genomförandet av pilotprojetet.

3.      Genomföra Pilotprojektet, utvärdera detta samt göra eventuella ändringar inför en fullskalig nationell utrullning.

4.      Nationell implementering i full skala vilket efter en första uppskattning skulle innebära 10000 - 20000 bostäder över period på 10 - 15 år, kanske ännu mer.

 

Det är vår förhoppning att projektet kan komma att finansieras med nationella medel.